BKSL ku Akhirnya 1Bagger, “Jangan Lihat Lot nya tapi % Naik nya”.

BKSL ku Akhirnya 1Bagger.

Per tanggal 1 Februari 2018, BKSLku mencatatkan kenaikan harga 100%. Saya memiliki modal pada harga rata-rata 89 pada hari itu BKSL mencatatkan harga tertinggi di 188 walau akhirnya bertengger di harga 177 pada penutupan. Dan sebelum tulisan ini di posting, tanggal penutupan tanggal 14 Februari 2018, harga BKSL pada posisi 206.

Screenshot_2018-02-15-07-59-13

Euforia pada BKSL tidak segembira seperti yang pernah saya rasakan sebelumnya pada KBLI, 1Bagger pertamaku. Benar, selama “bermain” saham, saya hanya pernah merasakan 1bagger 2 kali. Bagi sebagian teman-teman long-term investor, ini adalah hal yang biasa karena mereka sudah sering merasakan bahkan lebih dari 1bagger. Tapi bagi saya, kejadian 2 kali adalah sesuatu yang “wow”…. karena saya lebih sering cut profit ketika cuan belum sampai 10%.

BKSL adalah pengalamanku yang kedua mendapatkan 1Bagger setelah KBLI ( 1 Bagger Pertamaku : KBLI). Karena kedua, wajar bila perasaan gembiranya tidak seheboh yang pertama. Dengan 2 pengalaman ini, membuat saya menjadi terbiasa untuk mencari cuan yang lebih besar. Seperti kata teman, “apabila kita tidak bisa melewati cuan 20% jangan berharap bisa melewati 50%. Apabila kita tidak bisa melewati 50%, jangan berharap mendapatkan 100%“. Semoga saya cukup sabar untuk menunggu cuan 100% atau lebih besar lagi untuk saham-saham lainnya.

BKSL menjadi pengalaman yang berharga dalam berinvestasi saham saya. Dibutuhkan keSABARan di tengah keraguan akan keYAKINan saya untuk hold saham ini. Walau modal sedikit, hanya 200 lot, tetapi banyak sekali pembelajaran yang saya dapatkan. Seperti pada judul di atas, “jangan lihat lot nya, tapi % naik nya“.

IMG_20180201_101219

Pada tulisan ini saya mencoba untuk menjelaskan pembelajaran yang saya dapatkan dari investasiku di BKSL.

PROSES PEMILIHAN SAHAM

Membeli Saham yang Kita Kenal

BKSL, Bukit Sentul. Perumahan yang terletak di daerah Sentul, Kabupaten Bogor. Tempat yang asri, dengan kontur wilayah perbukitan, dikelilingi oleh Bukit dan Gunung. Memiliki Fasilitas yang cukup lengkap mulai dari tempat wisata, tempat bermain, tempat kuliner, pusat bisnis, sarana belanja modern dan tradisional, sarana pendidikan, rumah sakit, fasilitas ibadah, hotel, convention center, dan sebagainya.

Lokasi cukup strategis karena langsung terhubung oleh pintu tol Sentul Selatan – Jagorawi. Wilayah ini menjadi penghubung jalan alternatif ke Tempat Wisata Puncak, atau ke arah Bogor Barat atau arah Bogor Selatan. Sehingga lalu lintas yang melalui cukup ramai terutama ketika akhir pekan.

Pada awal tahun 2000an, saya sempat diprospek seorang teman untuk membeli rumah di wilayah itu. Berhubung pada waktu itu kondisi perumahan masih sepi, maka saya tidak tertarik untuk membelinya. Kondisi yang sangat berbeda dengan sekarang. Pembangunan di mana-mana. Lalu lintas selalu ramai entah dari penghuni atau pengendara yang numpang lewat ke arah bogor atau puncak. Mungkin bila kondisi dulu seperti ini, saya akan berfikir ulang untuk menolak tawaran teman saya.

Lokasi tidak jauh dari rumah tempat tinggal saya sekarang, Cibonong -Pusat Kota Kabupaten. Saya cukup mengenal wilayah BKSL ini. Sejak tahun 2005, saya sering bermain ke daerah sini. Belanja, bermain, berwisata, mencari kuliner atau untuk sekedar numpang lewat sambil menikmati pemandangan.

Frekuensi yang sering ini membuat saya selalu mengikuti perkembangan BKSL. Pembangunan Mall Aeon, Pembangunan beberapa apartemen, pembangunan beberapa cluster perumahan, pembangunan fasilitas pendukung, atau kegiatan (event-event) di daerah tersebut, tidak pernah luput dari pengamatan saya secara langsung.

Saya mulai memutuskan mengkoleksi saham BKSL pada tahun 2016. Tepatnya tanggal 28 Juni 2016. Ya… saya baru terbuka untuk membelinya jauh setelah saya mengenalnya. Saya mulai mengkoleksinya ketika ada pembahasan di group komunitas saya bahwa saham ini “masih murah” dan “memiliki persediaan landbank yang besar”.

Untuk mengenal lebih jauh tentang BKSL, saya mencoba menghadiri RUPS yang dilaksanakan pada bulan Juni 2017. Dan saya mendapatkan kesan yang cukup positif dari admosphere selama berlangsungnya RUPS. Kesan tersebut karena Reaksi manajeman dalam menjawab pertanyaan, profil investor yang hadir, dan kesederhanaan dalam meng-organize RUPS.

Melakukan Analisa Fundamental

Saya termasuk orang yang tidak terlalu mengerti secara detail tentang analisa fundamental. Analisa fundamental saya hanya terbatas menghitung harga wajar saham. Dan perhitungan saya tidak terlalu “njlimet”, hanya sebatas melihat nilai PER (Price Earning Ratio) atau PBV (Price on Book Value). Berbeda dengan kebanyakan investor yang menghitung dengan berbagai indikator salah satunya menghitung jumlah persediaan lahan (landbank). Jumlah persediaan lahan biasa digunakan untuk menghitung nilai aset bersih (NAV = Net Asset Value) sekarang dan di masa datang. Dari nilai ini, biasanya akan ditemukan nilai fair value suatu perusahaan properti. Terus terang, saya kurang mengerti tentang cara perhitungan indikator NAV ini.

Dalam berbagai analisa saham, pertanyaan yang selalu saya lontarkan adalah apakah harganya cukup murah secara fundamental ? Dari pembahasan di komunitas saat itu, sepakat bahwa BKSL sudah cukup murah secara harga karena memiliki landbank yang besar, dan memiliki nilai NAV yang tinggi jauh di atas harga saham saat itu.

Saya dalam menganalisa tidak menggunakan indikator Landbank ataupun NAV.  Karena keterbatasan pemahaman, saya hanya menggunakan laporan yang ada di HOTS dalam kurun waktu tertentu sebagai perbandingan. Berikut Gambaran keuangan dari BKSL yang saya gunakan :

1st Quarter 2015 Full Year 2015 1st Quarter 2016
Total Sales (Jt Rp) 157,346 559,801 143,435
Gross Profit (Jt Rp) 58,634 229,959 91,182
EBIT (Jt Rp) -509 -20,582 52,242
Net Income(NI) (Jt Rp) -9,993 49,610 23,020
Earning Per Share(EPS) 0 1 0
Book Value Per Share(BV) 174 168 168
PER(Colse Price/EPS*) -95 40.4 26.3
PBV(Close Price/BV) + 0.7 0.3 0.4
DER (X) (T.Liab/T.Eq) 0.7 0.8 1
ROA (X) (NI*/T.Assrts) -0.4 0.4 1
ROE (X) (NI*/T.Equity) -0.7 0.9 1.6
Op.Margin (%) (EBIT/Sales) -0.3 -3.6 36

a) Net Income (Laba Bersih) Semakin Membaik

Net income (laba bersih) BKSL semakin membaik. Pada quartal 1 tahun 2015, BKSL mencatat rugi bersih sebesar Rp (-) 9,993 juta. Pada akhir tahun 2015 laba meningkat dan mencatat untuk bersih Rp 49,610 juta. Trend peningkatan laba semakin tampak pada Q1 2016 sebesar Rp 23,020 juta atau annualized setara dengan (4) x (Rp 23,020 juta) sebesar Rp 92,080 juta. Angka sebesar itu meningkat bila dibandingkan pencapaian per quartal atau tahunan.

Pekembangan di atas membuat saya semakin optimis bahwa ke depannya BKSL bisa mencatatkan pertumbuhan laba yang lebih baik, minimal bisa mencapai pendapatan wajarnya.

b) Saham Masih Murah karena PBV Rendah

Dari tabel di atas, tercatat bahwa nilai PBV masih rendah di bawah 1. Artinya Equitas nya masih di atas Market Cap nya. Pada Q1 2015 PBV BKSL sebesar 0.7. Pada akhir 2015 dan Q1 2016 mencatat penurunan PBV sehingga valuasi saham pada periode itu semakin rendah. Nilai PBV pada periode tersebut di bawah 0.5 tepatnya 0.4, artinya bahwa equitasBKSL lebih dari 2 x market cap nya. Dan ini sesuatu yang menarik karena harga 1 rupiah saham BKSL setara dengan lebih dari 2 rupiah modal nya. Apabila kita menunggu sampai dengan PBV sama dengan 1, artinya saham ini bisa mencatat kenaikan harga minimal 2x.

Dari nilai PBV  di atas, saya bisa menyimpulkan bahwa BKSL saat itu masih murah.

c) Nilai PER Mulai Menurun

PER BKSL pada quartal 1 2015 tercatat (-) 95, karena mengalami kerugian. Pada akhir 2015 PER mulai positif walau nilainya masih tinggi yaitu sebesar 40.4. Tetapi nilai PER yang besar masih kurang menarik bila dibandingkan dengan emiten properti lain yang saat itu memiliki PER di bawah 30.

Penurunan PER mulai signifikan tampak pada Quartal 1 2016 dimana tercatat sebesar 26.3. Kenaikan laba yang signifikan ternyata tidak sebanding dengan kenaikan harga sahamnya. Ini yang membuat saya tertarik untuk mulai masuk di saham ini.

Ketertarikan terhadap penuruan PER, rendahnya PBV, dan trend Peningkatan Laba akhirnya membuat saya semakin tertarik untuk mengeskplorasi mengapa saham ini di hargai murah oleh pasar. Apakah karena faktor Prospek Bisnis ke depannya atau faktor ada faktor lainnya.

d) Rasio Hutang yang Masih Rendah

Rasio hutang terindikasi dari nilai DER (Debt on Equity Ratio). Nilai DER BKSL saya anggap masih wajar dan cenderung masih rendah. Pada akhir tahun 2015, nilai DER tercatat hanya sebesar 0.8x sedangkan pada quartal 1 2016 sebesar 1x.  Kekuatan modal BKSL masih cukup untuk melunasi hutangnya.

Hal paling penting dari rasio hutang ini adalah indikator keberadaannya dalam daftar saham syariah. Dalam hal ini, BKSL masuk di dalamnya artinya rasio hutang nya masih dalam batas kewajaran secara syariah. Dan ini yang menjadi salah satu indikator saya juga.

e) Prospek Bisnis Ke Depan

Bagaimana prospek bisnis BKSL di masa datang? Terus terang, pertanyaan ini sulit untuk saya jawab. Beberapa pertanyaan yang selalu menjadi perdebatan dan sepertinya juga menjadi pekerjaan rumah manajemen BKSL adalah :

  • Seberapa tertarik orang atau calon konsumen untuk membeli rumah/apartemen di kawasan Selatan Jakarta yang jauh dari keramaian Jakarta seperti di Sentul ?
  • Bagaimana manajemn BKSL bisa mengoptimalkan landbank yang besar tetapi dalam kondisi tanah yang berbukit ?
  • dan beberapa pertanyaan lain sehubungan dengan prospen bisnis BKSL di masa depan

Katalisator positif yang bisa membuat kawasan ini menarik untuk ditempati adalah :

  • berkembangnya wilayah selatan Jakarta dengan banyaknya pabrik-pabrik berskala besar
  • keberadaan fasilitas pendukung seperti tempat wisata, sarana pendidikan (SD sampai PT), sarana keagamaan, hotel dan convention center, rumah sakit, pusat bisnis dan lainnya
  • keberadaan Mall Aeon yang sedang dalam proses pembangunan
  • pembangunan infrastruktur yang akan menghubungkan Jakarta dengan kawasan Selatan melalui Sentul, sebut saja :
    • Tol Bogor Sukabumi,
    • Tol Bogor Dermaga
    • Jalan Alternatif Jagorawi – Puncak
    • LRT Jabodetabek yang menghubungkan Jakarta – Sentul
    • dan lainnya

Bagaimana dengan landbank yang berbukit? Memang, bila dibandingkan dengan landbank yang datar, tentu wilayah perbukitan memiliki kekurangan. Beberapa kekurangan yang bisa saya tangkap adalah :

  • membutuhkan design konstruksi tersendiri,
  • membutuhkan biaya pembangunan yang lebih besar,
  • tidak semua area bisa dimanfaatkan untuk area produktif (dijual) sehingga nilai ekonomi per meter persegi  akan lebih rendah
  • dan hal lainnya

Walau demikian, bagi saya, lokasi perbukitan merupakan nilai tambah dan keunikan tersendiri bagi BKSL dibandingkan yang lain. Pemandangan yang asri, panorama perbukitan, suasana pegunungan dan udara yang sejuk/dingin bisa menjadi point selling dalam menarik minat konsumen. Dan saya percaya, cukup banyak kelompok konsumen yang membutuhkan suasana tersebut untuk tempat tinggalnya.

STRATEGI AKUMULASI

Strategi Pembelian Secara Bertahap

Saya melakukan pembelian BKSL secara bertahap (cicil) ketika harga masih murah. Harga murah menurut persepsi saya waktu itu adalah harga di bawah Rp 100/lembar. Awal pembelian dilakukan pada tanggal 28 Juni 2016 dua (2) kali masing-masing 10 lot pada harga Rp 89/lembar. Saya tidak menggunakan indikator apapun dalam rencana pembelian saya. Dan selanjutnya saya lakukan pembelian lagi (cicil) ketika ada ketersediaan cash dan ada niat untuk membeli. Berikut saya tampilkan kronologis pembelian BKSL yang telah saya lakukan.

tgl item jumlah beli Rp
28-Jun-16 BKSL 50 89 445,000
28-Jun-16 BKSL 50 89 445,000
30-Jun-16 BKSL 100 89 890,000
26-Jul-16 BKSL 50 86 430,000
26-Jul-16 BKSL 50 86 430,000
31-Aug-16 BKSL 50 95 475,000
31-Aug-16 BKSL 50 95 475,000
13-Oct-16 BKSL 50 90 450,000
02-Nov-16 BKSL 50 89 445,000
03-Apr-17 BKSL 50 96 480,000
06-Apr-17 BKSL 50 93 465,000
03-May-17 BKSL 20 83 166,000
12-Jun-17 BKSL 10 74 74,000
12-Jun-17 BKSL 15 74 111,000
AVERAGE BKSL 645 89 5,781,000

Strategi Penjualan

Ketika awal memutuskan membeli saham ini, saya berencana menjual ketika cuan minimal 50%. Beberapa kali harga mencapai di atas 100 tetapi belum cuan 50% sehingga saya hold.

Penjualan mulai saya lakukan ketika cuan di atas 75%. Tetapi tidak semua lot saya jual. Saya menarik modal beli saya di BKSL untuk membeli saham lain, sebut saya TLKM dan UNVR. Dari total 645 lot, saya masih menyisakan 200 lot BKSL, anggap saja 200 lot tersebut sebagai cuan dari investasi saya di BKSL.

Ada sisi negatif dan positif dari strategi penjualan saya di atas.

Sisi minus. Strategi bisa mengurangi potensi cuan yang lebih besar. Andai saja saya tidak menjual sebagian, tentu saya sekarang memiliki lot lebih besar dengan kenaikan cuan yang besar juga. Sebelumnya saya menjual sebagian ketika mencapai 75%. Dan lihat hari ini, BKSL mencapai harga 206, dengan cuan lebih dari 125%, tentu kerugian yang saya rasakan karena telah menjualnya sebagian lebih awal. Kerugian ini semakin terasa, ketika tahu bahwa saham pengganti, yaitu TLKM dan UNVR, mencatat kenaikan harga saham yang tidak secemerlang BKSL. Andai ku tahu.

Sisi positif. Hal positif yang saya rasakan dari strategi ini adalah masalah psikologi. Saya tidak terlalu terbebani naik turunnya harga BKSL karena yang saya hold sekarang adalah cuan hasil investasi bukan modal. Sehingga saya sudah pasrah terhadap resiko apapun dari sisa lot tersebut. Apalagi saya masih memiliki keraguaan akan masa depan saham ini.

Tapi bagaimanapun juga, saya sangat bersukur telah mendapatkan cuan yang besar di tengah keraguan saya dan kesabaran saya menunggu cukup lama dari investasi saya di BKSL.

STRATEGI AKUMULASI

Dibutuhkan KeYAKINan Yang Kuat

Terus terang, pemilihan saya terhadap BKSL diwarnai bayak keraguan. Bukti keraguan saya bisa di lihat pada historikal transaksi. Beberapa keraguan tersebut tampak pada keputusan saya, seperti :

  • porsi saya di BKSL tidak lebih banyak dari saham lain,
  • saya cenderung melakukan akumulasi secara bertahap dengan lot yang tidak terlalu besar
  • saya merasa takut akumulasi lebih banyak ketika harga saham mulai turun. Seharusnya, ketika harga turun tajam di 70an, saya harus menambah lebih banyak lot, tetapi saya justru malah tidak berani
  • saya melakukan take profit sebagian untuk menyelamatkan modal awal. Seandainya saya hold lebih lama lagi tentu sekarang cuan yang saya dapatkan lebih banyak.

Cukup banyak alasan mengapa saya memiliki keraguan terhadap saham ini. Beberapa alasan tersebut adalah :

  • tidak banyak teman yang mendukung pilihan saya terhadap BKSL. Walaupun ada yang mendukung, tetapi jumlahnya tidak sebanyak yang menentang. Saya menyadari mengapa mereka bersikap seperti itu. Karena alasan yang diberikan baik yang mendukung maupun yang menentang, sangatlah logis dan bisa diterima.
  • kinerja keuangan yang tidak konsisten. Dengan ketidakkonsistenan tersebut, membuat saya sulit untuk memprediksi kinerja nya di masa depan. Apakah kinerjanya akan membaik atau malah memburuk.
  • masalah managemen yang sempat menjadi berita politik beberapa tahun sebelumnya. Untuk hal ini, saya tidak terlalu kaku menyikapinya. Karena dalam pandangan saya, urusan politik sangat sarat dengan kepentingan tertentu yang mungkin tidak ada hubungannya dengan bisnis perusahaan secara keseluruhan. Sehingga dalam hal ini saya lebih bersikap netral dan hanya fokus kepada kinerja perusahaan serta potensi bisnis di masa depan.
  • dan lainnya.

Keraguan ini membuat saya kurang total dalam mengakumulasi saham BKSL. Andai saya memiliki keyakinan penuh, tentu :

  • saya akan terus membeli saham ini di kala harganya masih murah.
  • saya akan menambah lot lebih banyak lagi ketika harganya turun (melakukan average down)
  • saya akan tetap keep saham ini tanpa mengurangi porsi nya sampai saya benar-benar yakin bahwa saham ini sudah tidak layak dipertahankan.

Dibutuhkan KeSABARan

SABAR, kata yang mudah diucapkan tetapi sulit untuk dilakukan. Setiap orang memiliki definisi masing-masing terhadap arti sabar. Bagaimana dengan saya?

Saya hold saham ini sejak bulan Juli 2016 atau lebih dari 1 tahun. Dalam perjalanannya, lebih dari 1 tahun investasiku di BKSL masih “nyangkut” atau floating loss. Di tengah keraguan seperti yang saya sebut di atas, membuat hold saham yang loss adalah sesuatu yang bodoh dan sangat menyesal. Perasaan penyesalan memilih saham ini sangat menghatui. Terlintas untuk melakukan cut loss ketika harga saham tidak beranjak naik apalagi banyak postingan berita miring dari berbagai sumber.  Tetapi saya masih bertahan untuk hold.

“Hold sampai profit” begitu teman baikku selalu menyarankan saya untuk tidak melakukan cut loss. Bahkan teman baik saya tadi, memperkirakan harga sahamnya suatu saat akan bisa mencapai angka 200 per lembar. Dan sekarang terbukti.

Saya termasuk orang yang sabar ketika “hold” kerugian. Dan ini saya rasakan untuk berbagai saham contohnya BKSL. Dari kondisi minus, terpaksa hold cukup lama dan akhirnya berbuah manis menjadi plus.

Tetapi, sebagai investor sejati, seharusnya bukan kesabaran menahan kerugian (loss) saja yang dibutuhkan, tetapi yang penting adalah kesabaran menahan profit. Mental ini yang belum saya punyai, menahan godaan untuk menjual ketika dalam kondisi profit.

Dalam kasus BKSL, saya menjual sebagian ketika profit 75% dan ini salah satu bentuk ketidaksabaran saya. Walau demikian, ini sudah menjadi prestasi yang jauh lebih baik dibanding ketika masih daytrading dulu. Ketika itu, jarang sekali saya hold profit ketika cuan di atas 5%.

Ternyata saya masih membutuhkan waktu yang cukup lama untuk mengasah tingkat kesabaran saya. Walau saya sekarang belum sabar, tapi sekarang saya merasa lebih sabar dari sebelumnya. Semoga ke depannya saya akan terus menjadi orang yang sabar.

PENUTUP

Banyak pembelajaran yang saya dapatkan dari cara investasi saya di BKSL. Semoga hal-hal yang baik ini bisa saya terapkan untuk saham-saham yang lain. Beberapa pembelajaran yang saya dapatkan adalah :

  • akumulasi beli dengan bertahap adalah solusi terbaik dalam investasi
  • butuh keyakinan yang kuat dalam memutuskan membeli suatu saham. Keyakinan ini bisa dimulai dari pemahaman kita tentang perusahaan, kondisi keuangan perusahaan, prospek bisnis dan lainnya
  • keputusan kita terhadap suatu saham seharusnya bukan karena pengaruh orang lain tapi karena analisa sendiri
  • opini-opini dari luar seharusnya tidak mempengaruhi keyakinan kita dalam memilih saham
  • penurunan harga seharusnya bukan menjadi pemicu keraguan terhadap saham yang telah kita yakini dan pilih.
  • penurunan harga adalah peluang kita untuk melakukan akumulasi (average down) dengan jumlah lot yang lebih banyak
  • butuh kesabaran untuk hold sampai profit berlipat selama tidak ada alasan yang kuat untuk menjualnya.
  • fokus dan sabar pada saham yang sudah kita yakini. Karena switching ke saham lain tidak menjamin akan menghasilkan profit yang maksimal

Demikian evaluasi saya terhadap cara investasi saya di BKSL yang akhirnya mencatatkan 1Bagger setelah cukup lama mencatatkan floating loss. Semoga catatan ini menjadi pembelajaran saya untuk saham-saham yang lain.

Selamat Berinvestasi dengan Nyaman semoga mendapatkan hasil dengan keberkahan

Salam

Cibonong, 15 Februari 2018

 

TSu Priyadi

tsp_adi@yahoo.com

 

 

 

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout /  Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout /  Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout /  Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout /  Ubah )

Connecting to %s